Depuis le 7 juin 2021, la Ville de Drancy s'est dotée d'un outil supplémentaire, le Permis de louer, instauré en 2014 par la loi Alur. La municipalité n'a pas fait les choses à moitié. Le périmètre d'application du Permis de Louer s'applique dans tous les quartiers.
Les logements concernés sont ceux situés sur les parcelles classées UG au Plan Local d'Urbanisme. Elles correspondent aux secteurs pavillonnaires, là où se concentre la majeure partie des difficultés. Les propriétaires doivent désormais demander une autorisation avant la mise en location de leur logement ou déclarer la location si ce dernier a été construit il y a moins de 10 ans.
La Ville a ainsi recruté et formé une équipe de 5 agents à l'instruction des demandes et surtout au contrôle de logements. Ce travail de fourmi étant colossal, une participation financière est demandée aux propriétaires.
L'objectif n'est pas de compliquer la vie des propriétaires, mais au contraire de leur permettre de se conformer à la loi et ainsi de limiter les litiges futurs avec leur locataire. Le Permis de Louer est également un outil amené à évoluer selon l'état du parc immobilier de la Ville et le diagnostic des agents de terrain. Depuis son entrée en application, il a déjà évolué en simplifiant les démarches pour les logements récents.
Pour vous informer ou effectuer une demande, rendez-vous sur : drancy.fr/PermisDeLouer
Un logement apte à être habité doit correspondre à une série de critères qui forment une norme. Les cinq points qui suivent doivent être respectés impérativement :
- Un logement n’est autorisé à la location qu’à la condition d’avoir au moins une pièce de vie d’une surface réelle minimale de 9 m² (chambre, salon, salle à manger) avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.
- Il doit également disposer d’éléments de confort (eau et chauffage) et être équipé d’une installation technique (gaz, électricité).
- Une pièce sans fenêtre ne peut pas être prise en compte dans la surface habitable.
- La superficie doit être proportionnelle au nombre d’occupants : 9 m² pour une personne, 16 m² pour un couple, puis 9 m² par personne supplémentaire.
- Une cave, un sous-sol, des combles, un abri de jardin, un garage, un grenier ou une pièce dépourvue d’ouverture sur l’extérieur sont impropres, par nature, à l’habitation et ne peuvent pas être loués ni mis à disposition, même à titre gracieux, pour habiter.
La mise volontaire en danger de la sécurité d’une personne physique est un délit qui peut faire l’objet de poursuites pénales.
- Le propriétaire refuse de faire les travaux imposés par l'arrêté d'insalubrité ou péril.
Dans ce cas, il risque 1 an d'emprisonnement et une amende de 50 000 €. Les juges peuvent également demander la confiscation de l'immeuble ou du logement, et interdire le propriétaire d'acheter un bien immobilier pour le louer pendant 10 ans maximum - Le propriétaire continue à toucher un loyer alors que le logement est sous arrêté d'insalubrité ou péril.
- Le propriétaire refuse de reloger son locataire ou le menace pour qu'il renonce à être relogé.
- Le propriétaire dégrade le logement pour faire partir son locataire.
- Le propriétaire loue son logement devenu vacant.
Dans ces cas, il risque 3 ans d'emprisonnement et une amende de 100 000 €. Les juges peuvent également demander la confiscation de l'immeuble ou du logement, et interdire le propriétaire d'acheter un bien immobilier pour le louer pendant 10 ans maximum
Le propriétaire doit garder à l'esprit qu'en cas de décès du locataire dans un logement indigne, il s'expose à de lourdes condamnations !
Les propriétaires peuvent, dans certains cas, bénéficier d'aides pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique des logements qu'ils louent :
La situation financière d'une copropriété ou l'absence de volonté collective d'entamer des travaux peuvent à long terme rendre l'immeuble insalubre et dangereux. Avant d'en arriver là, il est nécessaire de maintenir le dialogue entre copropriétaires et de se faire aider auprès de professionnels.
- Se renseigner sur les aides de l'Anah
- Se renseigner auprès de l'ADIL 93
- Contacter le service Hygiène et de Santé au 01 48 96 50 06
Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices lorsqu’ils compromettent la sécurité des occupants et passants. Dans certains cas, la maire peut se substituer à la copropriété pour effectuer les travaux. À charge ensuite aux copropriétaires de remboursement la mairie.
Les locataires d'un logement vétuste ou les personnes victimes d'un marchand de sommeil peuvent bénéficier de renseignements et d'un soutien en :
- prenant rendez-vous à l'une des permanences de l'ADIL dans les MSP et au Point Justice (PAD)
- contactant les agents du service Hygiène et de Santé au 01 48 96 50 06
Est-il possible de résorber l’habitat insalubre ou indigne ? Cette ambition n’est-elle pas vaine ?
La lutte contre l’habitat indigne n’est pas une mince affaire ! Pour autant, nous ne pouvons nous résigner à considérer qu’il s’agit là d’une ambition vaine. La municipalité a à cœur de lutter au mieux contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil qui profitent de la précarité d’autrui. C’est par exemple l’objectif poursuivi par la mise en place du permis de louer au mois de juin 2021. Il nous permet de contrôler la salubrité et la sécurité des logements mis en location.
Je me rends régulièrement sur le terrain avec les agents afin de relever spontanément des adresses qui pourraient poser des problèmes en sus des signalements qui nous parviennent au service.
Toutefois, il faut avoir en tête que le service reste un interlocuteur privilégié et à l’écoute des locataires. C’est principalement par le biais des plaintes des locataires qui se manifestent auprès du service que la résorption de l’habitat indigne avance.
La pédagogie est-elle l’outil le plus efficace dont vous disposez pour faire avancer les dossiers ?
Les agents du service mettent en place des actions incitatives pour rassurer les locataires en leur faisant prendre conscience des risques pour leur santé et leur sécurité générés par un logement insalubre. En parallèle, il arrive à entamer un dialogue avec les propriétaires qui prennent conscience de la gravité de la situation.
Toutefois, en cas d’échec, nous avons à notre portée un panel d’actions coercitives afin de contraindre les propriétaires négligents à réaliser les travaux nécessaires pour réhabiliter le logement litigieux.
L’habitat insalubre ou indigne est avant tout une exploitation des difficultés d’autrui (chômage, réfugiés, sans-papiers...). Un service local, même s’il est placé au plus près du terrain, n’est-il pas impuissant face à des enjeux nationaux ?
Non mais parfois la lutte contre l’habitat indigne se heurte à un vide juridique sur des points spécifiques. En parallèle, certaines personnes vulnérables n’osent pas se manifester par peur des conséquences. J’insiste toutefois sur un point : si la politique nationale de lutte contre l’habitat indigne n’est pas à la hauteur des enjeux, le service de la ville de Drancy est très réactif et met tout en place pour agir efficacement. Par exemple, en 2021, c’est près de 1500 demandes qui ont été traitées ! À cet égard, la lutte contre l’habitat indigne restera une priorité pour la municipalité malgré tout
Prévenir avant tout !
Lorsque le service municipal de l’Hygiène et de la Santé se déplace dans les rues drancéennes, il ne le fait pas en catimini. Frappez avec insistance à la porte d’un pavillon et rapidement des résidents de la rue font leur apparition pour entamer la conversation. Non pour dénoncer des voisins à voix basse, mais simplement pour exprimer leurs avis sur leur quartier et les choses qui pourraient y être améliorées.
Une journée de mars 2022, l’équipe arpente quelques rues de l’Avenir parisien. Certaines maisons semblent faire partie du passé de Drancy, construites au fil du temps dans un incroyable enchevêtrement. Le but de cette visite est avant tout de vérifier si les propriétaires qui se sont vu signifier une obligation de réaliser des travaux ont bien entrepris les démarches nécessaires. "Souvent, ce sont les locataires qui nous appellent pour dénoncer leurs conditions de vie, explique Yasmina Bellara, la directrice du service. Nous sommes là pour les aider. L’objectif est de s’assurer qu’il n’y a pas de risques pour la santé, ni pour la sécurité des occupants”.
Mais une bonne promenade dans les rues est encore la meilleure façon de prendre le pouls d’un quartier. Plusieurs signes peuvent vous mettre la puce à l’oreille sur la présence d’habitations insalubres : un nombre trop élevé de boîtes aux lettres devant un pavillon, la présence d’appentis dans un jardin avec des rideaux aux fenêtres ou une parabole... Alors, l’équipe observe et n’hésite pas à sonner lorsqu’un doute apparaît. Si les habitants sont présents, ils viennent souvent ouvrir, passées les premières craintes. "Nous voulons juste nous assurer que vous êtes en sécurité, faut-il néanmoins leur rappeler. Si vous êtes le locataire, ce n’est pas vous le problème". Et même lorsque le propriétaire est présent, il ne s’agit pas de l’attaquer frontalement : un juste rappel des règles d’hygiène, lorsqu’il est fait avec calme et dignité, permet souvent de désamorcer les difficultés. Un bon dialogue, franc et honnête, est un outil très efficace pour se faire entendre.
Agir quand il le faut !
Le rôle du service communal d’Hygiène et de Santé est de faire appliquer, au niveau communal, les dispositions générales de la santé publique. À ce titre, il est chargé, entre autres, de la lutte contre l’habitat indigne. Fort heureusement, une grande partie des dossiers trouvent une issue favorable. Même si certains propriétaires se voient un peu pressés de faire les travaux dans leurs résidences.
Pas moins de 1500 demandes, dont 96 dossiers concernant les problématiques d’habitat insalubre, qui ont été traités par le service durant la seule année 2021, sans oublier ceux encore en cours de l’année précédente.
- 17 ont entraîné des arrêtés d’insalubrité (remédiable et irrémédiable),
- 12 ont été envoyés au parquet de Bobigny,
- 9 ont fait l’objet d’auditions auprès de l’unité de lutte contre l’habitat indigne (Ulhi) de la Préfecture.
Jusqu’à présent, le service agissait principalement pour faire suite à des signalements de locataires s’estimant mal logés, dans des conditions souvent préjudiciables à leur santé. Et il est vrai qu’à Drancy, notamment dans les secteurs pavillonnaires, de nombreuses habitations sont dégradées, soit par manque d’entretien régulier, soit parce que le bâti a lui-même souffert de l’usure du temps. Mais il arrive aussi que des maisons aient été bien trop divisées, ou que des garages et des abris de jardin soient loués comme habitations. Ce qui est rigoureusement interdit ! On parle alors de marchands de sommeil qui risquent de lourdes sanctions par la justice.
Au 16 avril 2022
- Propriétaire condamné à 5000 € d’amendes + 2 ans d’emprisonnement avec sursis + confiscations du bien + interdiction d’acheter un bien pendant 5 ans (a fait appel).
- Propriétaire condamné à 3600 € d’amende.
- Propriétaire condamné à 9000 € d’amende + interdiction d’achat d’un bien pendant 5 ans (a fait appel).
- Propriétaire condamné à 3000 € d’amende + 6 mois d’emprisonnement avec sursis + confiscation du bien + interdiction d’acheter pendant 5 ans (a fait appel).
Néanmoins, cette question est humainement complexe. “Avant, j’étais à la rue. Je suis mieux ici”, répond ainsi un jeune homme logé dans une minuscule et unique pièce. C’est pourquoi les agents du service doivent toujours garder le sourire et agir avec tact, afin d’expliquer qu’ils peuvent être des intermédiaires, calmes mais fermes, pour arranger les situations. Pour cela, il faut aller à la rencontre des habitants. L’objectif de ces opérations est de repérer directement sur le terrain des situations d’insalubrité (en complément des signalements), mais également de pouvoir échanger avec les riverains sur les problématiques rencontrées.
Des agents du service pourraient bien être également désormais systématiquement présents lors des rendez-vous de quartier.